قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:این قانون با هدف ساماندهی اسناد غیررسمی برای اموال

غیرمنقول (املاک و مستغلات) و سند دار شدن املاک و اراضی و جلوگیری از رواج معاملات عادی و قولنامه ای و

در نهایت تضمین و تثبیت و تأمین امنیت مالکیت و مالکین، طراحی و تصویب شده است.

این قانون از اوایل تیرماه سال 1403 لازم الاجرا شده و در حال حاضر در کلیه مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری

و ادارات، اجرایی است. (ولیکن هنوز سامانه های مورد نظر قانون حاضر تکمیل و راه اندازی نگردیده اند)

قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل

یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به

انتقال مالکیت یا حق انتفاع یا حق ارتفاق اموال غیرمنقول (املاک و زمین و آپارتمان و باغ) شود، باید در سامانه

ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

وکیل آنلاین

در غیر این صورت، دعاوی مربوط به اینگونه معاملات غیرقابل استماع و مردود است و فقط امکان طرح دعوی حقوقی

استرداد عوضین مقدور است و آثار آن معاملات و اعمال حقوقی مانند الزام به تنظیم سند و غیره به هیچ عنوان قابل

مطالبه و پیگیری نیستند. قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل

کدام معاملات و اعمال حقوقی در خصوص اموال غیرمنقول میبایست ثبت رسمی شوند؟ پاسخ: هرگونه عمل حقوقی

که منجر به انتقال مالکیت عین یا منافع، یا هر دو، یا حق انتفاع یا حق ارتفاق اموال غیرمنقول (املاک و زمین و آپارتمان و باغ) شود.

بنابراین خرید و فروش اموال غیرمنقول (مبایعه نامه ها)، قرارداد واگذاری حق انتفاع (چه عمری و چه رقبی برای

بیش از 2 سال)، واگذاری حق ارتفاق ملک و زمین، اجاره نامه املاک با مدت بیش از 2 سال و در رهن گذاشتن اموال

غیرمنقول و وقف و پیش فروش ساختمان، همگی زین پس، میبایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.

طرح دعوی تنفیذ انحلال معاملات

دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می‌شود که ظرف 15 روز پس از اِعمال

حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف 15 روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ نزد مرجع صالحه (دادگستری یا نهاد

داوری) اقامه گردد.

بهترین وکیل حقوقی در کرج

بنابراین رعایت هر دو موعد 15 روزه ذکر شده بسیار ضروریست.

نکته: لازم به ذکر است در صورتی که الف مثلاً ملک خود را به شخص ب واگذار و بفروشد و در قرارداد برای الف

(فروشنده) حق فسخ یا انفساخ پیش بینی گردیده و ب (خریدار) قبل از ثبت و اِعمال فسخ یا انفساخ، ملک را به

شخص ج بفروشد و در معامله ب و ج حق فسخ و انحلال برای ب وجود نداشته باشد و معامله دوم اقاله (فسخ

طرفینی) هم نگردد. قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل

در اینجا انتقال ملک از ناحیه ب به ج در حکم تلف مورد معامله است (قاعده تلف حکمی) و اِعمال حق فسخ یا

انفساخ از ناحیه فروشنده اول (شخص الف) در خصوص معامله اول موجب بی‌اعتباری و بطلان معامله بعدی (معامله

ب و ج) نخواهد بود و دارنده حق فسخ یا انفساخ (الف) به مقدار قیمت روز ملک فروخته شده حق رجوع به شخص

ب را دارد که در این خصوص دعوی مطالبه و استرداد وجه ثمن به نرخ روز میبایست علیه ب اقامه گردد.

ملاک مالکیت در قانون جدید

اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک

شناخته می شود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده یا از مالک

رسمی به ارث برده باشد. (نکته جدیدی نیست سابقاً در مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک آورده شده است).

وظایف بنگاه های املاک

دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج

کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

ساز و کار دریافت سند مالکیت

سازمان ثبت اسناد و املاک طبق این قانون مکلف شده تا ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون برای معاملات ذکر

شده در بندهای 2 و 3 این نوشتار در خصوص اموال غیرمنقول فاقد اسناد رسمی، «سامانه ساماندهی اسناد

غیررسمی» را ایجاد نماید (که هنوز طراحی و ایجاد نشده) تا اشخاص مدعی مالکیت، بتوانند مدارک و مستندات

خود را در این سامانه، به منظور دریافت سند رسمی مالکیت، ثبت و بارگذاری نمایند.

شایان ذکر است مدعیان مذکور می بایست ظرف 2 سال از تاریخ راه اندازی سامانه ذکر شده نسبت به درج مستندات

و ادعاهای خود در سامانه و ظرف 2 سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام

و مدرک مربوطه را در سامانه درج نماید که پیرو آن، مراجع قانونی مربوطه، پس از بررسی های بعمل آمده نتیجه درخواست

متقاضی را در سامانه درج می نمایند. قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل

اگر مدعیان مالکیت در مدت زمان مشخص شده فوق الذکر اقدام نکنند، ادعاهای آنها علیه اراضی دولتی و عمومی از

جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی

قابل استناد و استماع نخواهد بود و مدعی صرفاً می تواند قیمت روز مال غیرمنقول را از شخص مربوطه مطالبه کند.

سخن پایانی

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در پی حذف و زدودن تدریجی اسناد عادی املاک و اراضی یا به اصطلاح

عوام اسناد قولنامه ای ست و از این جهت بسیاری از سواستفاده ها و جرایم مالی کاهش می یابد.

بنابراین لازم و ضروریست اشخاصی که همچنان مستند مالکیت آنها در خصوص اموال غیرمنقول خود، اسناد عادی و

قولنامه ای است مطابق مفاد قانون ذکر شده و نکات مطروحه ، اقدام لازم و مقتضی را انجام دهند تا مبادا متضرر شوند.

جهت اخذ مشاوره حقوقی و اطلاعات بیشتر میتوانید به سایت ما مراجعه فرمایید. قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول | مشاوره حقوقی | وکیل