وکیل تغییر کاربری:عبارت است از نوع استفاده از ملک که با توجه به طرح تفصیلی شهرها و طرح هادی روستاها و بر اساس
چگونگی استفاده از آن و فعالیتهای مربوط توسط مراجع ذی صلاح مشخص میشود از قبیل ۱ کاربری مسکونی ۲ کاربری
تجاری ۳ کاربری اداری ۴ کاربری صنعتی ۵ کاربری خدماتی ۶ کاربری معدن ۷ کاربری زراعی ۸ کاربری ورزشی ۹ کاربری
آموزشی ۱۰ کاربری انتظامی ۱۱ کاربری مختلف ۱۲ کاربری فضای سبز.
وکیل تغییر کاربری | مشاوره حقوقی | سعید اکبری
بر اساس ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و
تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت
شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی ، صنایع دستی و گردشگری
و همچنین رییس شورای شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق
رای انجام میشود . لذا هرگونه تغییر کاربری در املاک واقع در شهرها مستلزم موافقت این کمیسیون است . رسیدگی به
اعتراض به آرای این کمیسیون، به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در صلاحیت دیوان
عدالت اداری میباشد.
جهت استفاده از مزایای وکیل آنلاین کرج کلیک کنید.
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
به موجب ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
و تداوم و بهرهوری از آنها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و
شهرکها جز در موارد ضروری، ممنوع میباشد. تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به
عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی و مدیر کل
حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میشود. نماینده
دستگاه اجرایی ذیربط میتواند بدون حق رای در جلسات کمیسیون شرکت کند. شایان ذکر است مجوز تغییرکاربری، مجوز
ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط، اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد. رسیدگی
به اعتراض به آرای این کمیسیون به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری در صلاحیت دیوان
عدالت اداری است.
الف) ضمانت اجرای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها بدون رعایت تشریفات قانونی
کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع
تبصره ۱ ماده ۱ این قانون، کاربری زمین را تغییر دهند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک برابر تا سه برابر
بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای
نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد. وکیل تغییر کاربری | مشاوره حقوقی | سعید اکبری
ب) بزه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات: مرور زمان
بحثی در مورد جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات وجود دارد مبنی بر اینکه آیا جرم مستمر است یا خیر ؟ عده ای معتقد بودند
که چون آثار و نتایج این جرم همواره مداوم و مستمر است بنابراین این بزه، بزه مستمر است و مشمول مقررات مرور زمان کیفری
نمی گردد تا اینکه رأی وحدت رویه شماره 822 هیأت عمومی دیوان عالی کشور تکلیف را مشخص کرد و بیان داشت که این بزه،
جرم مستمر نیست و جرم مذکور میتواند مشمول مقررات کیفری مربوط به مرور زمان در دعاوی کیفری قرار گیرد.
جهت اخذ مشاوره حقوقی با بهترین وکیل کیفری در کرج کلیک کنید.
رأی وحدت رویه شماره ۸۲۲ – 31/03/1401 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
با توجه به عبارات به کار رفته در ماده ۱۰ (اصلاحی 1/8/1385) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴، «ایجاد بنا»،
«برداشتن یا افزایش شن و ماسه» و «سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد»،
رکن مادی بزه تغییر غیرمجاز کاربری اراضی موضوع ماده ۳ این قانون را تشکیل میدهد و با ارتکاب هر یک از این اقدامات، بزه یادشده
واقع میشود و با عنایت به اینکه تداوم آثار و نتایج جرم، به معنای استمرار ارتکاب رکن مادی آن نیست، بنابراین، بزه مذکور از جرایم
مستمر به شمار نمیآید و از تاریخ وقوع، مشمول مقررات عام مرور زمان تعقیب در جرایم تعزیری موضوع ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی
مصوب ۱۳۹۲ میشود. بنا به مراتب، رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان البرز که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و
قانونی است. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، در موارد مشابه برای شعب
دیوان عالی کشور، دادگاهها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
ج) تکلیف قلع و قمع بنا در موارد شمول مرور زمان بر بزه تغییر کاربری
یک بحثی در خصوص موضوع قلع و قمع بنا وجود داشت آنهم در جایی که پرونده کیفری بزه تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی
مشمول مقررات مرور زمان کیفری قرار گیرد آیا صرفاً مجازات جزای نقدی منتفی و ملغی می گردد یا اینکه مجازات قلع و قمع بنا نیز به
تبع آن ملغی می گردد ؟ عده ای معتقد بودند در این موارد صرفاً مجازات جزای نقدی منتفی می گردد و قلع و قمع بنا بعنوان ضمانت
اجرای حقوقی و مدنی بزه مذکور همچنان به قوت خود باقیست. ولیکن تفسیر معکوس مفاد رأی وحدت رویه 707 هیأت عمومی دیوان
عالی کشور در خصوص لاینفک بودن قلع و قمع بنا از حکم کیفری، تکلیف این پرسش را به نوعی مشخص کرد و می توان بیان داشت
که هر دو مجازات منتفی میگردند و رویه قضایی حاکم نیز مؤید این موضوع است. وکیل تغییر کاربری | مشاوره حقوقی | سعید اکبری
رای وحدت رویه شماره 707 مورخ 1386/12/21 هیات عمومی دیوان عالی کشور
چون مطابق ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/03/1374، کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و
باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا
به سایر مجازاتهای مذکور در این ماده محکوم میشوند و عبارت «… علاوه بر قلع و قمع بنا…» در صدر مجازاتهای مقرره به تقدم آن نسبت
به مجازاتهای دیگر ماده مزبور، دلالت مینماید و معلوم میدارد که قلع و قمع بنا جزء لاینفک حکم کیفری است، کما اینکه در تبصره 2
ماده 10 این قانون نیز جلوگیری از ادامه عملیات غیرمجاز و توقف آن، حتی به صورت قلع و قمع بنای غیرمجاز، البته با رعایت مقررات قانونی
به مأمورین کشف و تعقیب بزه موصوف تکلیف گردیده است، لذا با توجه به اهمیت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و صراحت قانونی
فوقالاشعار، صدور حکم به قلع و قمع بنای غیرمجاز، به عنوان تکلیف قانونی، وظیفه دادگاه صادرکننده حکم کیفری بوده و نیازی به تقدیم
دادخواست از سوی اداره شاکی ندارد.
برخی از نکات مهم مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات
- به موجب تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری به رعایت نظر این مرجع مکلف میباشند.
- بر طبق تبصره ۴ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، احداث گلخانهها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، تغییر کاربری به حساب نمیآید.
- بر اساس تبصره ۵ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، اراضی داخل محدوده قانونی و روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از شمول مقررات این قانون مستثنی هستند.
- به موجب ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، در مواقعی که به اراضی کشاورزی و باغها مجوز تغییر کاربری داده میشود، ۸۰ درصد قیمت روز زمین های کشاورزی و باغات مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکان وصول شده و به خزانهداری کل کشور واریز میشود.
- بر طبق تبصره ۱ ماده ۲ قانون مذکور تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض این ماده نخواهد بود.
این تبصره بر مصداقی دلالت دارد که صاحب زمین با اجازه کمیسیون مذکور، کاربری زمین کشاورزی را برای سکونت شخصی تغییر داده
باشد و افرادی را که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، تغییر کاربری صورت دادهاند، شامل نمیشود؛ بنابراین افرادی که بدون مجوز
از کمیسیون مربوطه، ساخت و ساز میکنند، تحت تعقیب کیفری قرار میگیرند.
سخن پایانی:
همانطور که ملاحظه گردید متأسفانه موضوع تغییر کاربری خصوصاً در زمینهای کشاورزی و باغ ها به جهت ارزش افزوده آن پس از تغییر
کاربری جهت ساخت و ساز و ویلاسازی مقوله بسیار مهم و پرتکراری در جامعه امروزی ما شده که صاحبان این املاک و اراضی میبایست
به ابعاد حقوقی این موضوع اطلاعات لازم و کافی را داشته باشند تا دچار مشکلات غیرقابل جبران نگردند. بهترین وکیل کرج با دارا بودن
تجارب ارزشمند و دانش تخصصی در این زمینه می تواند همراه شما و در کنار شما باشد بنابراین برای ارتباط و اخذ مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید. وکیل تغییر کاربری | مشاوره حقوقی | سعید اکبری وکیل تغییر کاربری | مشاوره حقوقی | سعید اکبری